7 Điều Giúp Chủ Nhà Tiết Kiệm Chi Phí Xây Nhà

tiet-kiem-tien-tyj
Khi lên kế hoạch xây nên căn nhà mơ ước, mối quan ngại lớn nhất của gia chủ sẽ luôn nằm ở chi phí. Điều không mong muốn nhất khi xây nhà đó là chi phí xây nhà tăng vượt dự toán, thứ khiến rất nhiều chủ nhà đau đầu, mất ăn mất ngủ. ”Liệu nó còn phát sinh thêm gì nữa không?” là câu hỏi thường trực trong suốt quá trình xây. Thay vì phải ôm đầu suy nghĩ và lo lắng, chúng tôi nghĩ rằng việc tính trước các phát sinh và chuẩn bị tâm lý lẫn tài chính cho những biến động này sẽ giúp gia chủ an tâm hơn, cũng như tiết kiệm được lên đến cả tỷ bạc trong quá trình xây nhà.
Nhà Của Mình xin hé lộ 7 điều chủ nhà nên làm để tránh phát sinh chi phí xây nhà, được đúc kết từ kinh nghiệm thực tế của những kỹ sư, kiến trúc sư hơn 14 năm hoạt động với hơn 120 công trình nhà ở/cho thuê, nhà phố. Khi áp dụng được càng nhiều những điều được liệt kê bên dưới, chủ nhà sẽ càng đỡ phải lo lắng mất ngủ và có thể tiết kiệm hàng tỷ đồng khi xây nhà.

Tổng quan về các loại chi phí xây nhà chi tiết

Khi xây nhà có nhiều phương thức khác nhau, mời anh chị chủ nhà tham khảo một số hình thức, hợp đồng xây nhà phổ biến: nhiều chủ nhà muốn tiết kiệm chi phí sẽ lựa chọn cách tự làm mọi thứ như:

Chi phí xây nhà theo loại hợp đồng thi công với nhà thầu

Hợp đồng thi công trọn gói

Phía nhà thầu đảm nhận toàn bộ công trình theo thiết kế và loại vật tư hai bên ký kết ban đầu, thông thường sẽ tính theo đơn giá m2 hoặc theo dự toán các công đoạn:

  • Nhà cấp 4: 4,3 – 5,8 triệu đồng/m2
  • Nhà phố: 5,5 – 6,8 triệu đồng/m2
  • Biệt thự: 6,9 – 9,2 triệu đồng/m2

Đây là hình thức mà nhiều chủ nhà có ít thời gian, hiểu biết về xây nhà thường lựa chọn. Tuy nhiên chủ nhà cũng cần lưu ý theo dõi kỹ càng cách thức làm việc của nhà thầu vì có thể gặp những rủi ro tiềm ẩn trong thi công trọn gói.

Hợp đồng thi công phần thô và nhân công hoàn thiện

Phía nhà thầu sẽ cung cấp nhân công, vật tư phần thô và nhân công thực hiện việc hoàn thiện cho công trình (vật tư hoàn thiện sẽ do chủ nhà tự mua). Dưới đây là đơn giá thi công tham khảo tại thành phố Hồ Chí Minh:

  • Nhà cấp 4: 3,4 – 3,9 triệu đồng/m2
  • Nhà phố: 4 – 4,4 triệu đồng/m2
  • Biệt thự: 4.8 – 6.8 triệu đồng/m2

Hợp đồng nhân công xây dựng

Đây là hình thức tiết kiệm chi phí xây nhà mà một số chủ nhà có kinh nghiệm sẽ lựa chọn. Phía chủ nhà sẽ tự mua vật liệu và thuê đơn vị cung cấp nhân công thực hiện công trình, đơn giá thường tính theo m2 sàn xây dựng:

  • Nhà cấp 4: 1,8 – 2 triệu đồng/m2
  • Nhà phố: 2 – 2,2 triệu đồng/m2
  • Biệt thự: 2,4 – 2,8 triệu đồng/m2

Khi chủ nhà tìm kiếm nhà thầu xây dựng xin đừng vội đánh giá, lựa chọn nhà thầu chỉ khi nghe báo giá, mà hãy xem kỹ báo giá hoặc hợp đồng xem nhà thầu sẽ thực hiện công việc gì, vật liệu gì, cam kết tiêu chuẩn ra sao. Hiện tại có rất nhiều đơn vị báo giá lúc đầu rẻ nhưng lại mập mờ trong các hạng mục để tính phát sinh đội giá lên rất cao so với ban đầu, hoặc sử dụng vật liệu giá rẻ để giảm giá thành.

Để chắc chắn an tâm khi làm việc với các đơn vị thầu, chủ nhà nên tìm các dịch vụ tư vấn giám sát của những đơn vị độc lập, để họ xem qua hợp đồng và đảm bảo các điều khoản, yếu tố được nêu là đúng, hợp lý cho các bên.

Đơn giá các công đoạn thi công tham khảo

Nếu là một người sành sỏi về xây nhà, chủ nhà hoàn toàn có thể tự điều phối mọi hoạt động xây nhà, tìm kiếm những thợ phụ theo từng công đoạn. Dưới đây là đơn giá một số công đoạn cho anh chị chủ nhà tham khảo:

Đơn giá công đoạn xây thô

Đơn giá xây thô là phần chi phí lớn nhất trong toàn bộ quá trình xây dựng và bao gồm việc thiết lập cấu trúc cơ bản của ngôi nhà:
Hạng mục
Diễn giải
Chi phí
Móng và cốt nền
nền tảng của ngôi nhà, bao gồm việc đào đất, làm khung sắt và đổ bê tông, phụ thuộc vào độ sâu và loại đất
300.000-800.000 đồng/m2
Khung cột và dầm
khung chịu lực chính của ngôi nhà, thường được làm từ bê tông cốt thép
800.000 – 1.200.000 đồng/m2
Sàn
sàn bê tông cho từng tầng, bao gồm cả lắp đặt các tấm sàn và đổ bê tông
500.000 – 800.000 đồng/m2.
Cầu thang
phụ thuộc vào thiết kế và vật liệu
15 – 30 triệu đồng/bộ (cầu thang bê tông)
Mái nhà
phụ thuộc vào loại mái (mái ngói, mái tôn, mái bê tông…) và diện tích
200.000 – 1.000.000 đồng/m2
Xây tường bao
xây tường bao quanh nhà, bao gồm cả tường ngăn trong nhà, tùy theo loại gạch và độ dày của tường
~ 1.000.000 đồng

xay-nha-phan-thoĐơn giá công đoạn hoàn thiện tham khảo

Chi phí cho các công đoạn hoàn thiện bao gồm các hạng mục làm cho ngôi nhà trở nên đẹp và đầy đủ chức năng, có thể kể đến như:
Hạng mục
Diễn giải
Chi phí
Trát và sơn tường
làm phẳng tường và sơn để bảo vệ và trang trí tường
100.000 – 150.000 đồng/m2 cho trát
30.000 – 70.000 đồng/m2 cho sơn nước
Ốp lát sàn và tường
gạch ốp lát sàn và tường
200.000 – 500.000 đồng/m2 tuỳ loại
Điện nước, thiết bị
Lắp đặt hệ thống điện, nước cho toàn bộ ngôi nhà, bao gồm cả mua thiết bị và nhân công
Tuỳ theo nhu cầu chủ nhà
Cửa
Chi phí mua và lắp đặt tùy theo chất liệu (nhôm, gỗ, sắt…)
1.5 đến 4.5 triệu đồng/bộ

Chi phí ngoại thất và hạng mục phụ

Chi phí ngoại thất và hạng mục phụ tuỳ theo nhu cầu của gia chủ, ví dụ:
Hạng mục
Diễn giải
Chi phí
Sân vườn
tạo sân vườn, bao gồm trồng cỏ, cây, đá trang trí và làm hệ thống tưới
100 đến 300 nghìn đồng/m2.
Hàng rào, cổng
dựng hàng rào và cổng bằng gạch, bê tông hoặc sắt
500 nghìn đến 2 triệu đồng/m dài.
Lối đi, sân thượng
lối đi bằng gạch hoặc đá, ốp lát sân thượng
150 đến 400 nghìn đồng/m2

triet-ly-a-dongCác loại chi phí khác

Chi phí tư vấn và thiết kế

Chi phí này bao gồm phí thuê các chuyên gia kiến trúc sư và kỹ sư để phát triển ý tưởng thiết kế, lập bản vẽ kỹ thuật và tính toán kết cấu. Chi phí này thường tính theo tỷ lệ phần trăm của tổng chi phí xây dựng hoặc theo mức phí cố định đã thỏa thuận. Cụ thể:
  • Phí thiết kế kiến trúc: Thường chiếm khoảng 1% – 2% tổng chi phí xây dựng cho dự án. Đối với những ngôi nhà có thiết kế phức tạp hoặc yêu cầu cao về mỹ thuật, chi phí có thể cao hơn.
  • Phí thiết kế kỹ thuật và tính toán kết cấu: Đây là phí cho việc tính toán chi tiết các yếu tố kết cấu để đảm bảo an toàn và tuân thủ các quy định xây dựng, thường chiếm khoảng 1% – 2% tổng chi phí xây dựng.
Tổng chi phí thiết kế thường từ 2% đến 4% tổng giá trị công trình, nếu tổng chi phí xây nhà là 3 tỷ thì chi phí thiết kế thường chiếm từ 60-120 triệu đồng tuỳ theo gói thiết kế và đơn vị thiết kế.

Chi phí giám sát thi công

Chi phí giám sát thi công là chi phí cho việc thuê một đơn vị hoặc chuyên gia độc lập để giám sát quá trình xây dựng, đảm bảo công trình được thi công đúng theo bản vẽ thiết kế và tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật. Chi phí này thường dao động khoảng 2% – 3% tổng chi phí xây dựng. Tùy thuộc vào độ phức tạp của công trình và yêu cầu của chủ đầu tư, chi phí có thể thay đổi.
Phí kiểm định và thử nghiệm: Để đảm bảo chất lượng vật liệu và công trình, có thể phát sinh chi phí cho các hoạt động kiểm định và thử nghiệm trong quá trình thi công.

Các loại thuế, phí theo quy định

  • Thuế xây dựng: Tùy theo quy định địa phương, nhưng thường là một tỷ lệ nhỏ của tổng giá trị xây dựng.
  • Thuế chuyển nhượng: Nếu có mua bán đất, phí này có thể là 0.5% đến 2% giá trị giao dịch.
  • Phí xin cấp phép xây dựng: Phí này thường không đáng kể so với tổng chi phí xây dựng nhưng là bắt buộc để thực hiện.
Chủ nhà có thể xem thêm mẫu báo giá xây nhà chi tiết ngay bên dưới!

7 điều giúp chủ nhà tiết kiệm tiền tỷ chi phí xây nhà

Lên kế hoạch dòng tiền hợp lý trước khi bắt đầu

Mấy ai lần đầu xây nhà mà không một lần lâm vào cảnh “túng quẫn” vì thiếu hụt dòng tiền? Nhiều bạn dồn hết tích cóp vào phần xây thô mà quên mất các hạng mục “ngốn” tiền khác như ngoại thất, nội thất, cảnh quan…
Theo kinh nghiệm của nhiều chuyên gia, ngay từ đầu, chủ nhà nên phân bổ nguồn tiền theo tỷ lệ 45% xây thô, 30% hoàn thiện, 15% nội thất và 10% dự phòng (Tỷ lệ này có thể điều chỉnh theo nhu cầu hoàn thiện, nội thất của chủ nhà). Có như vậy mới đủ “đường” về đích an toàn, tránh tình cảnh dang dở. Nhiều chủ nhà áp dụng công thức này đã tiết kiệm được đến 15-20% tổng chi phí so với tự “mình mò mẫm”.

Luôn dự phòng 10% ngân sách phát sinh

Thường có đến 7/10 dự án vượt 10% dự toán gây tốn tiền cho chủ nhà vì không tính kỹ cho biến động giá vật tư, muốn sử dụng thiết bị tốt hơn, phát sinh khối lượng, rủi ro bất khả kháng. Còn trong trường hợp phát sinh do đơn vị thi công thực hiện sai thì nên có những điều khoản hợp đồng ràng buộc trong việc phạt, đền bù.
Để chủ động, chủ đầu tư chuẩn bị thêm 10% tổng giá trị hợp đồng làm quỹ dự phòng. May mắn không dùng hết, số tiền này dùng nâng cấp nội thất, trang thiết bị. Nếu khó khăn phát sinh, chủ nhà không rơi vào cảnh nợ nần, ngưng dự án.
chi-phi-xay-nha
Chi phí xây nhà thường xuyên tăng do phát sinh

Kỹ năng đọc hợp đồng, dự toán rất quan trọng để tối ưu chi phí

Chỉ cần sơ suất trong việc đọc dự toán, hợp đồng, bạn có thể mất trắng hàng trăm triệu trong một nốt nhạc. Trường hợp điển hình là chủ đầu tư chấp nhận báo giá rẻ từ nhà thầu, không thèm xem xét kỹ dự toán chi tiết. Cuối cùng, vật liệu phải giảm chất lượng, khối lượng thực hiện cũng “hụt hẫng”, lại còn phát sinh “tá lả”.
Bí quyết là hãy chịu khó “soi” thật kỹ dự toán và hợp đồng, liệt kê cụ thể các hạng mục, đơn giá cũng như quyền lợi, trách nhiệm của các bên.
Nhớ chuẩn bị tinh thần mặc cả, thương lượng các điều khoản cho đến khi thấy hợp lý nhất. Đôi khi chỉ cần dành chút thời gian “cắm cúi” nghiên cứu hợp đồng thôi cũng có thể tối ưu 100-200 triệu chi phí.

Phân bổ đợt thanh toán căn cứ tiến độ thi công

Cách hay nhất là chia nhỏ thanh toán thành nhiều đợt theo tiến độ công việc. Chẳng hạn: 20% lúc ký hợp đồng, 10% khi hoàn thành móng, 10% khi xong phần thô… (tuỳ theo hiện trạng dự án hoặc quy định cụ thể rõ ràng trong hợp đồng). Như vậy, chủ nhà có thể buộc nhà thầu phải thi công đúng tiến độ và chất lượng thì mới “rút” được tiền.
Cách làm này giúp bạn giãn tiền mặt phải trả, giảm áp lực “cháy túi” mỗi đợt mua vật tư, trả công thợ. Đồng thời, bạn cũng nắm thóp để đôn đốc nhà thầu làm đúng tiến độ, đạt chất lượng mới nhận tiền. Tuy nhiên, vẫn nên thanh toán đúng hạn nếu công việc đã đạt yêu cầu để giữ chữ tín và tinh thần làm việc cho nhà thầu.

phan-bo-thanh-toanHạn chế thay đổi thiết kế giữa chừng

Đây là một sai lầm “kinh điển” mà tôi thấy 8/10 chủ nhà hay mắc phải. Do chưa tính toán kỹ từ đầu, đến lúc xây rồi mới muốn sửa thiết kế. Hậu quả là phát sinh nhiều thứ và tốn thêm 15-20% chi phí so với dự toán ban đầu. Vì vậy, hãy dành thời gian nghiên cứu thật kỹ bản thiết kế, trao đổi với kiến trúc sư để chốt phương án tối ưu trước khi thi công. Việc điều chỉnh nhỏ sau đó có thể chấp nhận được, nhưng tuyệt đối tránh thay đổi quá nhiều gây xáo trộn dự án.

Cẩn trọng với sự ăn chia, khai khống của nhà thầu, thợ phụ

Khi thi công phần hoàn thiện, có một thực tế là nhà thầu chính không trực tiếp đứng máy mà phải thuê thợ phụ như sơn, điện nước, mộc… Chính lúc này, nhà thầu có thể “vẽ vời” khối lượng và đơn giá cao hơn thực tế, rồi hợp tác ăn chia phần chênh lệch đó với thợ phụ.
Có nhà thầu còn cấu kết với thợ sơn, láng gạch khi mua vật liệu. Họ dùng loại rẻ tiền nhưng khấu trừ vào dự toán loại đắt tiền. Cuối cùng cả hai cùng có lãi, chỉ có chủ nhà là “mất trắng”.
Muốn phòng tránh, bạn cần giám sát chặt chẽ việc sử dụng vật tư, đối chiếu liên tục khối lượng thực tế và dự toán. Nên yêu cầu thợ phụ báo cáo riêng tiến độ và chất lượng thi công. Chỉ thanh toán khi bên nhận đã hoàn thành và bàn giao cho bạn kiểm tra kỹ.

Đừng lơ là buông lỏng quá trình nghiệm thu nhà

Nhiều chủ nhà tưởng rằng nghiệm thu chỉ là thủ tục và dễ dàng “buông lỏng”. Họ không thèm kiểm tra kỹ công trình, mà chỉ ký vào biên bản cho có lệ, “quả đắng” nhận lại là công trình đầy sai phạm, thiếu sót sau đó.
Đã có trường hợp vì không chú ý nghiệm thu mà phải chấp nhận cầu thang gỗ sần sùi, đinh ốc lồi lõm. Lý do nhà thầu đưa ra là trong nghiệm thu đã ghi “hoàn thiện cầu thang gỗ”, không nói rõ phải nhẵn mịn.
Khi đến giai đoạn nghiệm thu, chủ nhà cần tỉ mỉ, rà soát chi tiết từng ngóc ngách, yêu cầu bên thi công ghi rõ các lỗi và thiếu sót vào biên bản, thời gian khắc phục cụ thể. Đồng thời chỉ ký vào biên bản khi mọi việc đã xong xuôi. Chủ nhà nên “mạnh tay” trong các khâu hợp đồng, kiểm tra để đỡ “đau đầu” về sau

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà

Trung bình, chi phí xây dựng nhà trọn gói ở Việt Nam dao động từ 5,5 triệu đến 6,8 triệu đồng cho mỗi mét vuông cho nhà phố (chưa bao gồm nội thất). Tuy nhiên, con số này có thể thay đổi tùy thuộc vào nhiều yếu tố như:
Dien-tich-san-xay-dung-350m2
Tính giá xây nhà theo diện tích sàn xây dựng 350m2

Yếu tố khu đất xây dựng

  • Vị trí: Vị trí đất không chỉ ảnh hưởng đến giá đất mà còn liên quan đến chi phí xây dựng. Ví dụ, một mảnh đất ở trung tâm thành phố có thể dễ dàng tiếp cận nguồn cung cấp vật liệu và nhân công, giảm chi phí vận chuyển; trong khi đất ở vùng xa xôi có thể tăng chi phí này.
  • Diện tích: Một mảnh đất lớn có thể cho phép xây dựng quy mô lớn hơn hoặc nhiều tòa nhà, nhưng cũng cần nhiều vật liệu và nhân công hơn, làm tăng tổng chi phí.
  • Địa hình: Đất bằng phẳng dễ xây dựng hơn đất gồ ghề hoặc dốc. Địa hình phức tạp có thể đòi hỏi kỹ thuật xây dựng đặc biệt và cơ sở hạ tầng bổ sung như tường chắn, nền móng mở rộng.
  • Pháp lý: Các vấn đề pháp lý như tranh chấp đất đai, giấy phép xây dựng, quy định quy hoạch đô thị có thể gây trì hoãn và phát sinh chi phí pháp lý.

Yếu tố phong cách, quy mô nhà

  • Quy mô diện tích xây dựng: Quy mô càng lớn, chi phí càng cao, không chỉ do nhu cầu vật liệu mà còn do thời gian thi công lâu hơn.
  • Số tầng: Mỗi tầng thêm vào đòi hỏi kết cấu chịu lực mạnh mẽ hơn và hệ thống điện nước phức tạp hơn, từ đó làm tăng chi phí vật liệu và nhân công.
  • Phong cách thiết kế: Một thiết kế hiện đại với kính và thép có thể tốn kém hơn thiết kế truyền thống với gạch và bê tông. Thiết kế phức tạp với nhiều chi tiết trang trí, nội thất cũng yêu cầu nhân công tay nghề cao và thời gian thi công lâu hơn.
phong-cach-xay-biet-thu-5
Phong cách biệt thự tối giản

Yếu tố về vật liệu

  • Xuất xứ và thương hiệu: Vật liệu từ các thương hiệu uy tín thường đắt hơn nhưng bền hơn và ít phát sinh bảo trì sau này. Vật liệu nhập khẩu có thể chịu thêm thuế nhập khẩu và chi phí vận chuyển.
  • Chất lượng: Vật liệu chất lượng cao giúp giảm thiểu chi phí bảo dưỡng và sửa chữa trong tương lai, nhưng lại đắt hơn ban đầu. Vật liệu rẻ tiền có thể gây ra vấn đề về sau và tăng chi phí tổng thể.
  • Biến động giá cả: Giá vật liệu có thể thay đổi tùy thuộc vào yếu tố thị trường và chính sách kinh tế, do đó cần thường xuyên cập nhật giá để ước tính chính xác.

chon-vat-lieu-nhu-tri-kyYếu tố về nhân công

  • Kinh nghiệm và tay nghề: Nhân công có kinh nghiệm và tay nghề cao sẽ đảm bảo chất lượng công trình và hiệu quả cao, nhưng chi phí sẽ cao hơn nhân công bình thường.
  • Số lượng nhân công tại địa phương: Sự thiếu hụt nhân công tại một địa phương có thể dẫn đến chi phí cao do phải thuê nhân công từ các khu vực khác, kèm theo chi phí đi lại và ăn ở.
Những yếu tố này cần được tính toán kỹ lưỡng khi lập kế hoạch chi phí cho dự án xây dựng để đảm bảo dự án không chỉ thành công về mặt kỹ thuật mà còn phù hợp với điều kiện kinh tế và xã hội. Nếu bạn cần thêm lời khuyên hoặc có câu hỏi, hãy tiếp tục theo dõi các bài viết của Nhà Của Mình hoặc liên hệ với chúng tôi ngay để việc xây nhà nhàn tênh!

LIEN-HE-NGAY-DE-NHAN-TU-VAN-MIEN-PHI


TRỢ LÝ XÂY NHÀ – Cung cấp giải pháp quản lý xây nhà toàn diện cho những gia chủ có yêu cầu rất cao về chất lượng và thẩm mỹ trong xây dựng.
LIÊN HỆ
▪️ Hotline: 0902.982.029
▪️ Địa chỉ:
📍Văn phòng 1: 6B Hồ Xuân Hương, P. Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
📍Văn phòng 2: 61 Nguyễn Đức Thuận, P. 13, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

0902.982.029